1. Огляд будівельного ринку в Казахстані
2. Період швидкого зростання
3. Все коли-небудь закінчується
4. Ринок піде вгору

Огляд будівельного ринку в Казахстані

Наше деловое партнерство www.banwar.org

Спочатку трохи філософії або, якщо завгодно, теорії: всі залежать від усіх і від усього.

Ну, а переходячи в практичну сферу - ринок будівельних матеріалів в Казахстані підживлював бурхливо розвивається будівельний сектор, який, в свою чергу, насичував ринок нерухомості.

Про значимість цих процесів свідчить той факт, що швидке зростання казахстанської економіки був безпосередньо пов'язаний з динамікою зростання в будівельному секторі. Однак треба розуміти, що швидкий темп - показник дуже відносний.

Якщо озирнутися назад, то з 1971 року обсяги будівництва становили не менше 6 млн. Кв. метрів житла в рік, в 80-ті роки - до 8 млн. кв. метрів на рік, з 1995 року - близько 1,5 млн. кв. метрів на рік. Те, що в нинішній час вважається "бурхливим зростанням", в радянські часи означало провал будівельної галузі.

По суті, казахстанська модель розвитку передбачала таку схему накачування економіки ліквідністю: "Банки - зовнішнє фондування - іпотечні кредити-позики - кредити будівельним компаніям". Причому, основними її джерелами стали ресурси, зароблені за рахунок нафтового сектора, реалізації на зовнішніх ринках природних ресурсів і активного запозичення банків другого рівня за кордоном.

І саме в Казахстані від благополуччя будівельної галузі залежить дуже багато чого. Не секрет, що навіть ідея будівництва нової столиці Казахстану, (що виникла через низку об'єктивних причин), передбачала інтенсифікацію нового будівництва. Темпи зростання, задані в будівельному секторі, перетворювалися в основний макроекономічний показник - темпи зростання валового внутрішнього продукту.

Обсяги ринку будівельних матеріалів в РК оцінити досить складно. Головна перешкода - непрозорість будівельних компаній і всього будівельного сектора в цілому.

Але про масштаби залучених в будівельний сектор засобів можна судити хоча б по мультиплікативного ефекту: за даними аналітиків, на кожен інвестований в будівництво тенге суміжні галузі отримували в три рази більше.

За перший квартал 2007 року у вигляді податків будівельна галузь принесла державі 178,2 млрд. Тенге. З них 46,1% - оплата праці.

Структура ринку передбачала слабку стійкість і залежність від зовнішньої кон'юнктури. Більшість будівельних організацій існували у вигляді суб'єктів з числом працівників менше 50 осіб (85%). У той же час компаній з кількістю працівників понад 250 осіб налічувалося трохи більше 3,5%. Якраз в цю невелику прошарок і вміщалися великі будівельні компанії, такі як "Базис-А", "Куат", BI Group, корпорація "Вік". Загальна кількість працюючих в будівельних організаціях становило 250 тис. Чоловік.

З літа 2007 року будівельний ринок, а разом з ним і ринок будівельних матеріалів потрапили в смугу жорсткої кризи. Але державна підтримка будівельної галузі, пожвавлення в секторі, дають всі підстави стверджувати, що в найближчі рік-два будівельний сектор відновить динаміку зростання.

Зрозуміло, криза видоизменит якість зростання, і ажіотаж середини 2000-х років, скоріше за все, не повториться: для сталого розвитку будь-яких сегментів економіки необхідні почуття міри і об'єктивна оцінка з боку населення своїх фінансових потенцій.

Період швидкого зростання

З початку 2000-х років будівельний ринок Казахстану зростав високими темпами. Гроші на ринок прийшли з наступних джерел: податкова амністія (загальний обсяг 500 млн. Доларів), "чорний нал" (який не проходив за фінансовими документами), зовнішні запозичення (в основному через банки, передані юридичним і фізичним особам), накопичення громадян, засоби підприємств і бюджетні ресурси.

Додатковим стимулом зростання будівельного сектора стали ініціативи держави, спрямовані на вирішення житлової проблеми, у вигляді двох програм - на 2005-2007 роки та 2008-2010 роки. Якщо перша була відносно успішно виконана, бо припала на час будівельного буму, то друга опинилася під загрозою зриву в силу кризових явищ в економіці.

Про неефективність державних програм свідчить динаміка введення житла. Наприклад, в 2005 році було введено 160,3 тис. Кв. метрів житла плюс за рахунок кредитування місцевих виконавчих органів 854,5 тис. кв. метрів, в 2006 році - 204,5 тис. кв. метрів (і 647,9 тис.), в 2007 році - 101,5 (і 680,8 тис.). Очевидно, що введення житла з року в рік знижувався в силу великої кількості зловживань з державними грошима. Це і стало основною причиною подорожчання будівництва за держпрограмою, і нездатності влади контролювати собівартість будівництва.

Причому, ціни на будівельні матеріали, на квартири і будинки росли неймовірними темпами. Найбільш песимістично налаштовані аналітики припускали, що в країні надувається чергова "мильна бульбашка", який може швидко лопнути, як тільки кон'юнктура на ринку виявиться негативною. Тим часом ріелтори, оцінювачі, будівельні компанії дружно заявляли, що Казахстану нічого не загрожує, а високі темпи зростання цін на будівельні матеріали - це лише фактор росту всієї казахстанської економіки.

Уряд, розуміючи, що темпи зростання ВВП безпосередньо пов'язані з ростам будівельного сектора, також заявляло про стійкість сегмента і відсутності будь-яких негативних тенденцій.

Зрозуміло, що жодного з гравців ринку не цікавила "гра на пониження", вони вважали за краще "гру на зростання", справедливо пов'язуючи з нею своє власне матеріальне благополуччя. А так як до хорошого життя і високим зарплатам (наприклад, початківець інженер в секторі будівництва отримував від 2,5 до 3 тис. Доларів) люди швидко звикають, ніхто не хотів порушувати ідилію.

Динаміка зростання цін на ринку нерухомості перевершила всі мислимі і немислимі очікування. Наприклад, вартість робочої сили в 2006 році зросла в порівнянні з 2000 роком в 1,9 рази, ціна на будівельні матеріали за той же період - в 1,5-2 рази, одночасно з 2000 по 2007 рік ціна на нове житло піднялася в 7,8 рази, а на вторинному ринку - в 17,8 рази. І це при тому, що не було передумов для різкого зростання кваліфікації робочої сили, якість будівельних матеріалів залишалося незмінним, а якість будівництва істотно погіршувався в міру того, як посилювався ажіотажний попит на квартири і будинки. Як підкреслюють представники будівельної компанії "Вік", на ринку став очевидним спекулятивний попит, що штучно підігрівається з боку ріелторів, оцінювачів і забудовників.

При цьому собівартість житла складалася на 40% з вартості земельної ділянки, на 30% - вартості будівельних матеріалів, 20% - вартості робочої сили і ще 10% - вартості проектування і інших щодо дрібних витрат.

Частка будівельної галузі та угод з нерухомістю в ВВП росла досить швидко. Так, за даними Агентства по статистиці, частка будівництва та операцій з нерухомістю у 2007 році в ВВП країни досягала 25%, а інвестиції в галузь в 2006 році склали 489,6 млрд. Тенге.

Левову частку цих грошей закачали банки другого рівня. В умовах практично безмежного фондування на зовнішніх ринках, вони стали конкурувати на ринку за клієнта. Ця гонитва привела до того, що ліквідності на ринку ставало все більше. Водночас зростав і будівельний сектор, який залучаються кошти легко освоював. Казахстанська економіка все більше стала схожою на наркомана, яка здатна жити без чергової дози.

Разом з тим попит на будівельні матеріали перевищував пропозицію. Причому, не дуже популярна в 2007 році користувався цегла (57-60% нового будівництва), нетрадиційні матеріали - пінобетон, шлакоблоки, спліттерние блоки, газоблоки, каркасні матеріали з дерева (18-20%) і монолітний бетон (9-13%).

Одночасно з розвитком компаній, які ввозили в країну імпортні будівельні матеріали, активно розвивалося виробництво всіх вищевказаних матеріалів всередині країни.

Велика частина будівельних матеріалів ввозилася з Європи, Туреччини та Китаю. У період піку цін на нерухомість в 2006 році і початку 2007 року продажі по регіонах-виробниках становили 25, 35 і 40%. Основна частина будівельних матеріалів (близько 80%) завозилася з Китаю, бо ця країна перетворилася на перевалочний пункт, де акумулювалася продукція з усіх кінців світу.

Практично вільний доступ до іпотечного кредитування створив у населення враження, що поліпшити житлові умови, купити власний приватний будинок або стати володарем елітного житла не складає великих труднощів. Часто населення не змінюється залежно реальні можливості зі своїми споживчими фантазіями.

Природно, це викликало ланцюгову реакцію: зростав попит на іпотечні кредити, у відповідь банки нарощували обсяги зовнішніх позик.

Часом доходило до абсурду. Наприклад, ціни на будівельні матеріали за один світловий день могли вирости на 5-7%. Але великі будівельні компанії не звертали на це уваги. Їм було важливіше швидше здати об'єкт і отримати прибуток. А так як ринок первинного і вторинного житла також зростав на 35-40% за три місяці, то ціна будівельних матеріалів мало кого хвилювало.

Зростання будівельного сектора стимулювало і індивідуальне житлове будівництво. Так як ціни на нерухомість росли в середньому на 70-100% на рік, з'явився ще один вид бізнесу: зібравши наспіх бригаду, будь-який бажаючий міг побудувати будинок, витративши на будівельні матеріали 25-30 тис. Доларів, а, через кілька місяців виручити за нього 120-150 тис. доларів. 8-9-кратна маржа стала в порядку речей.

Це підштовхувало ринок будівельних матеріалів до ще більшої активності. На тлі шаленого попиту на ринку нерухомості, нікого не лякав зростання цін на будівельні матеріали, маржа постачальників будівельних матеріалів доходила до 150-200%.

Схема "банки - іпотечне кредитування - будівництво" працювала безвідмовно.

Все коли-небудь закінчується

Родоначальником кризи ліквідності стали американці, зокрема, їх іпотечний ринок. Влітку 2007 року будівельний сектор Казахстану почав розсипатися.

Банки перестали закликати народ купити житло прямо зараз, взявши іпотечний кредит. Кредитна активність захлинулася без підживлення іноземними грошима. Закордон Казахстану допомагати не хоче, а якщо пропонує позики, то за дуже високою ціною. Банки, в свою чергу, підняли ставки не тільки на іпотеку, а й в цілому на кредити, пояснюючи свої дії подорожчанням зовнішніх запозичень. Навіть іпотека за держпрограмою під 10% річних здебільшого недоступна тим, для кого була призначена - вчителям, лікарям, молодим сім'ям, - через низький рівень доходів.

Що стосується ринку іпотеки. За даними консалтингової компанії Qncepto, частка іпотеки в ВВП країни в 2007 році склала 5,37%. Кількість угод з нерухомістю скоротилося. Пішли з ринку спекулятивні інвестори. Президент корпорації "Століття" Аскар Бегаль каже: "з серпня 2007 року у нас в корпорації кількість угод з іпотекою скоротилося вдвічі і склало менше 20%. І хоча частка спекулянтів, які орієнтувалися на короткострокові інвестиції і швидке отримання прибутку, в наших житлових комплексах завжди була незначною, проте, піддавшись загальному настрою, навіть наші потенційні клієнти зайняли вичікувальну позицію ".

Великі міста Казахстану, в тому числі Астана і Алмати, перетворилися в територію "мертвих будівельних майданчиків". Підйомні крани завмерли. Тисячі зайнятих людей залишилися без роботи.

Результатом стало падіння цін на ринку первинної та вторинної нерухомості, де ціни знизилися на 25-40% в залежності від типу будинку і його місця розташування. Багато будівельних компаній, які активно брали банківські кредити, зараз знаходяться в стані колапсу.

"Криза в будівельній сфері - це, безумовно, наслідок постбанковского кризи", - зазначив в інтерв'ю "Независимой газете" експерт Московського центру Карнегі Олексій Малашенко. Однак, на його думку, не можна виключати і того, що це банальний перерозподіл сфер впливу, гострота і одночасність яких були створені навмисно. Ситуація, що склалася лише сприятиме в деякому роді природному відбору. Тобто на ринку залишаться добре зарекомендували себе забудовники. Більш того, компанії, яким банки перекриють фінансування, змушені будуть розпродавати недобудоване житло за зниженою ціною. "Таким чином, на ринку залишаться тільки великі, зав'язані на державі фірми", - вважає Малашенко.

Негативний ефект від будівельного колапсу, збільшуючись в геометричній прогресії, буде серйозним. Перш за все, в багатьох будівельних компаніях пройшли масові звільнення. Скоротилася і кількість ріелторських контор. Все це підштовхнуло зростання безробіття в Казахстані, за нею послідувало зниження купівельної спроможності населення, що вже позначилося на сфері послуг.

У той же час банки будуть змушені переорієнтуватися на внутрішній ринок, що призведе до зростання конкуренції за місцеві ресурси - розміщені депозити населення і юридичних осіб. Виходячи з цього, спостерігається підвищення процентних ставок по депозитах. В умовах відтоку капіталу з країни і девальвації національної валюти проблема інфляції знову виходить на перший план. А це означає, що нестача ліквідних ресурсів на внутрішньому ринку, навіть за умови їх надлишку в країні, залишиться перманентної.

На думку політолога Досима Сатпаева, "багато будівельних компаній, які активно брали банківські кредити, виявилися в колапсі. Це призвело до того, що велика кількість будівництв у багатьох містах Казахстану практично зупинилося. Це вдарило по інтересам кількох тисяч пайовиків, які вже вклали гроші в будівництво. На даний момент спостерігається підвищення соціальної напруженості в зв'язку активними акціями протестів з боку пайовиків, які об'єднуються для відстоювання своїх прав. Якщо врахувати, що, за оцінками Незнач яких експертів, на будівельному ринку "годуються" близько 2,5 млн. чоловік, то негативний мультиплікативний ефект від будівельного колапсу буде серйозним ".

Ринок піде вгору

Але до того, що ринок вийде з кризи і буде розвиватися є об'єктивні передумови. Серед найбільш очевидних - дефіцит житлової площі в Казахстані.

Обсяг житлового фонду за останні десять років практично не змінився. У 1998 році весь міський житловий фонд становив 20,8 млн. Кв.м загальної площі, на одного жителя припадало 19,6 кв.метрів. У 2008 році - приблизно 18 кв. метрів.

За даними Агентства по статистиці РК, ситуація по міських населених пунктах виглядає наступним чином. У 62% приватних будівель на 1 людину припадає 12,5 кв. метрів загальної площі і 8,25 кв. метрів житлової площі, в 34% приватних будівель на 1 людину припадає 62 кв. метра загальної площі та 41 кв. метр житлової площі.

На селі ситуація не менш складна. У 69% приватних будівель - 10 кв. метрів загальної площі і 7 кв. метрів житлової площі, в 30% приватних будівель - 50 кв. метрів загальної площі і 35 кв. метрів житлової площі. Це пов'язано, по-перше, з тим, що зведення нових будинків проводиться на місці знесених старих. А по-друге, офіційно за цей період населення Алмати збільшилася з 1130,1 тис. Чол до 1335,08 тис. Чол. Так що, щоб дійти до європейських стандартів, або хоча б задовольнити вітчизняні вимоги, будівельникам належить ще чимало попрацювати.

Проблема пайовиків, яку, безумовно, без участі держави не вирішити - це ще одне джерело стимулювання житлового будівництва.

І знову пропоную звернутися до статистики. В Астані налічується понад 32 тис. Пайовиків, в Алмати, за даними акімату, їх близько 10 тисяч. Кошти, виділені на завершення будівництва, гарантують не тільки громадський спокій, діючі будівництва забезпечать робочі місця, податкові надходження і нові іпотечні кредити і вже на інших умовах.

Держава, зі свого боку, вже вживає заходів до того, щоб оживити ринок пайового будівництва. Планується викупити більше 4 тис. Квартир в 30 об'єктах пайового будівництва, також обговорюється можливість виділення додаткових 17 млрд. Тенге на завершення будівництва найбільш проблемних об'єктів.

Крім того, для запобігання махінацій щодо пайовиків держава посилює вимоги до забудовників. Зараз на розгляді в уряді знаходяться поправки до закону "Про пайову участь у житловому будівництві". Зокрема, планується збільшити статутний капітал забудовника до 20% від вартості будівництва, при цьому досвід забудовника повинен становити не менше трьох років, причому за ці роки забудовник зобов'язаний побудувати не менше ста квартир.

Одночасно йде робота по рефінансуванню іпотечних кредитів. З 120 млрд. Тенге, виділених казахстанським урядом на ці цілі, на сьогоднішній день освоєно 102 млрд. Тенге. У банки надійшло 41,4 тис. Заявок, з яких 30 тис. Задоволені. Роботу з рештою кредиторами завершать банки за рахунок власних коштів.

Передбачається, що на 1 жовтня 2009 року програму буде завершена.

Учасники ринку випромінюють оптимізм. "Всі ми знаємо, що ситуація через деякий час стабілізується, - каже голова ради Асоціації забудовників Казахстану Айдин Рахімбаєв. - І, може бути, вже через півроку ми забудемо про виниклі складнощі. Про це говорять показники економіки країни. Але те, що відбувається зараз , турбує всіх. Тому що є деякі обмеження у видачі іпотечних кредитів, зростає відсоткова ставка, можуть бути встановлені обмеження щодо фінансування великої кількості будівельних компаній ".

Національний банк РК сьогодні розглядає питання зниження мінімальних резервних вимог банкам другого рівня. У цьому деякі учасники ринку бачать суттєвий позитив. "Зниження МРТ - це не банківська криза. Якщо будуть знижені мінімальні резервні вимоги, то у банків збільшиться кількість вільних грошей. І ці гроші підуть не тільки на іпотечний ринок. Буде більше і інших, в тому числі споживчих кредитів. Насправді ніякої кризи як такого у нас в країні немає. у нас найоптимістичніший сценарій серед країн СНД. і Уряд, і забудовники, і банки, - впевнений, ми всі прийдемо до угоди і скорегуємо ситуацію. Ви ж розумієте, кожен відсоток збільшення іпотеки - це додаткова на грузка на позичальника від десяти і більше доларів щомісяця. А якщо збільшити іпотеку на 10% і більше, обов'язково відбудеться відтік коштів. Але якщо не збільшувати відсотки, вже скоро настане стабілізація ", - говорить директор ТзОВ" Гражданстрой "Муса Гойгов.

З іншого боку, демографічний фактор теж є ключовим.

"Насправді нічого страшного не сталося, - каже заступник голови правління" Концерн "Найза-Курилис" Ерік Джайлаубеков. - Банки просто перестрахувалися. У нас є взаєморозуміння. Але ситуація в тому, що будівельний цикл не можна переривати. Потрібно не тільки закінчити наявні проекти, потрібно почати нові. Інакше до весни майбутнього року буде значне зменшення нового житла на ринку. Життя вносить свої корективи: певній кількості людей до певного терміну обов'язково знадобляться нові квартири. Люди одружуються, народжуються, переїжджають з одного міста в інший ".

Але динаміка зростання будівельного сектора, як правило, впирається в іпотеку. "Наше прохання до банкірів: зберегти колишні відсотки по іпотеці. Сплеск не повинен бути таким різким, з 12% відразу на 23%. Збереження колишньої ставки дозволить нам виконати всі зобов'язання. Тобто, якщо іпотека стане недоступною населенню, зменшиться надходження коштів забудовнику. Реалізація проектів триватиме з меншою динамікою, будівництво піде повільніше. Під удар встануть всі будівельні компанії, але не всі цей удар витримають. Ось в чому питання. але наш прогноз буде таким: ринок виживе, будівельний сектор буде продовжувати роз тися ", - резюмував пан Рахімбаєв.

Більше новин в Telegram-каналі «Zakon.kz» . Підпісуйся!